Che cos’è il diritto di superficie per il fotovoltaico?

Il diritto di superficie nel contesto dell’energia fotovoltaica è una pratica sempre più diffusa e cruciale nel panorama dell’energia sostenibile. Questo accordo legale consente l’installazione di impianti fotovoltaici su terreni o edifici senza la necessità di vendere la proprietà stessa. Ma che cos’è esattamente il diritto di superficie per il fotovoltaico e come funziona? Scopriamolo insieme.

In parole semplici, il diritto di superficie è un accordo che separa la proprietà del terreno o dell’edificio dalla proprietà dell’installazione fotovoltaica che vi è posizionata. Questo consente a un investitore di installare e gestire un impianto fotovoltaico su un terreno o un edificio di proprietà di qualcun altro, in cambio di un canone o di un pagamento concordato. Tale accordo è formalizzato attraverso un contratto di diritto privato, di solito redatto mediante atto notarile e registrato presso i pubblici registri immobiliari.

Le parti coinvolte in questo tipo di accordo sono il proprietario del terreno o dell’edificio e l’investitore che finanzia e gestisce l’installazione dell’impianto fotovoltaico.

La durata del contratto di diritto di superficie può variare. Può essere a tempo determinato, solitamente per un periodo di 20-25 anni, oppure a tempo indeterminato nel caso in cui il diritto di superficie venga venduto. Durante il periodo di validità del contratto, l’investitore ha il pieno controllo dei pannelli fotovoltaici e ne trae i benefici economici, come ad esempio la vendita dell’energia prodotta.

Una volta scaduto il contratto, il proprietario originario ha il diritto di riscattare l’impianto fotovoltaico. Questo significa che può diventare il nuovo proprietario dell’impianto stesso, anche se il contratto può prevedere condizioni diverse.

Il diritto di superficie offre numerosi vantaggi sia per il proprietario del terreno o dell’edificio sia per l’investitore:

• sfruttamento di spazi inutilizzati: per i proprietari di terreni o edifici, il diritto di superficie rappresenta un modo per ottenere un reddito aggiuntivo da spazi altrimenti inutilizzati;
• investimento minimo: per gli investitori, questo accordo consente di installare impianti fotovoltaici senza la necessità di acquistare il terreno o l’edificio, riducendo così l’investimento iniziale;
• produzione di energia pulita: l’installazione di impianti fotovoltaici promuove la produzione di energia rinnovabile, contribuendo alla riduzione delle emissioni di gas serra e all’adozione di pratiche più sostenibili;
• risparmio economico: attraverso accordi come il Power Purchase Agreement (PPA), l’investitore può ottenere vantaggiose condizioni per la vendita dell’energia prodotta, garantendo un flusso costante di entrate.

La legge di bilancio 2024 introduce significative modifiche al Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR) riguardanti la determinazione dei redditi e delle perdite. In particolare, il comma 92 dell’articolo 1 apporta delle modifiche che influenzano i diritti di superficie.

La lettera a) del comma 92 modifica il regime fiscale riguardante la costituzione o il trasferimento di diritti reali di godimento. Questo implica che, ai fini fiscali, tali transazioni saranno equiparate alle cessioni a titolo oneroso di beni. La lettera b), invece, amplia la categoria dei redditi diversi includendo anche i redditi derivanti dalla costituzione di altri diritti reali di godimento, tra cui il diritto di superficie.

Queste modifiche, in vigore dal 1° gennaio 2024, mirano a fornire una maggiore chiarezza e uniformità nel trattamento fiscale dei diritti reali di godimento, garantendo che le transazioni riguardanti tali diritti siano soggette a un’appropriata tassazione.

Il diritto di superficie per il fotovoltaico è quindi un importante strumento che favorisce la diffusione di impianti fotovoltaici, consentendo a proprietari di terreni ed edifici di monetizzare i loro spazi inutilizzati e agli investitori di sfruttare le opportunità offerte dall’energia rinnovabile.
Tuttavia, è fondamentale che gli accordi siano redatti con cura e che vengano considerati tutti gli aspetti economici, legali e paesaggistici coinvolti. Con una pianificazione attenta e una comprensione approfondita di questo strumento, il diritto di superficie può diventare un importante motore per l’espansione dell’energia fotovoltaica e la transizione verso un futuro più attento al benessere del pianeta.